不動産の売却にあたって、一番気になるのは「売却価格」だと思います。
しかし、不動産の売却では得られるお金ばかりではありません。
動く金額が大きい分、税金がかかる金額も大きくなります。
つまり、売却で損をしないためには、税金に関しての知識と理解が大切になるのです。
この記事では「不動産売却時に発生する「税金」の税金の種類と金額、節税対策」について不動産売却にかかる税金と計算方法を交えて解説していきます。
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【目次】
1.不動産売却では、どんな税金がかかるの？6種類の税金を解説！
1-1.売却にかかる税金その１「印紙税」
1-2. 売却にかかる税金その2「譲渡所得税」
1-3. 売却にかかる税金その3「住民税」
1-4. 売却にかかる税金その4「復興特別所得税」
1-5. 売却にかかる税金その5「登録免許税」
1-6．売却にかかる税金その6「消費税」
2.「譲渡所得税」について詳しく解説
2-1.譲渡所得の求め方
2-2.「譲渡所得税」の求め方
2-3.譲渡所得税の納付手続きは？
3.売却にかかる税金の節税対策
3-1.マイホームを売却した場合は「3000万円特別控除」
3-2.空き家を売却した場合は、「3000万円特別控除」
3-3. 売却した不動産が相続した家であった場合「相続財産を売却した場合の取得費の特例」
3-4.控除の利用方法
4.まとめ
1.不動産売却では、どんな税金がかかるの？6種類の税金を解説！
まずは不動産の売却にかかる税金の基礎知識として、どのような種類の税金がかかるのかについて解説いたします。
1-1.売却にかかる税金その１「印紙税」
「印紙税」は売買契約時に契約書に貼り付ける収入印紙にかかる税金です。
どの程度の金額の売却でも必ず支払うことになります。
契約金額によって、2,000円～20,000円程度かかります。
1-2. 売却にかかる税金その2「譲渡所得税」
不動産の売却で得た利益である「譲渡所得」にかかる税金です。
利益額によって金額が大きく変わる為、数十万～数百万円かかることもあります。
譲渡所得の計算方法は複雑ですので、詳しくは後述しますが、物件を引き渡した翌年に確定申告が必要になるということを覚えておきましょう。
1-3. 売却にかかる税金その3「住民税」
不動産の売却で得た利益である「譲渡所得」にかかる税金です。
税率は不動産の所有期間によって変わります。
所有期間が5年以内（短期譲渡所得）の場合は「譲渡所得」の9％、
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）場合は「譲渡所得」の5％
1-4. 売却にかかる税金その4「復興特別所得税」
「復興特別所得税」は東日本大震災からの復興に必要な財源の確保を目的に、令和19年まで上乗せされる税金です。
不動産の売却で得た利益である「譲渡所得」にかかります。
所有期間が5年以内（短期譲渡所得）の場合は0.63%（＝所得税の税率30％×2.1％）
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）場合は0.315%（＝所得税の税率15％×2.1％）
1-5. 売却にかかる税金その5「登録免許税」
「登録免許税」は相続した不動産を売却する場合（相続登記）、住宅ローンの返済が残っている場合（抵当権抹消登記）の2つのケースで必要になります。
相続登記の場合、「不動産の価格」の1,000分の1（＝0.4％）と定められています。
「不動産の価格」は固定資産税課税台帳の価格となり、市区町村の役所への確認が必要になります。
抵当権抹消登記の場合、不動産1つあたり1,000円かかります。
1-6．売却にかかる税金その6「消費税」
不動産会社への仲介手数料、司法書士への報酬、融資手続きで支払う手数料の他、売却益にかかる場合があります。
売却益に対してかかる場合、売却した不動産を住まいとして利用していた場合は課税が免除されます。
2.「譲渡所得税」について詳しく解説
上記の6種類の税金の中で、特に重要な「譲渡所得税」について詳しく見ていきましょう。
2-1.譲渡所得の求め方
「譲渡所得税」は、給与所得とは別に計算され、売主自身が手続きをする必要がある「分離課税」です。
「譲渡所得税」は「譲渡所得」に対して課税されます。
「譲渡所得」を求める計算は、控除を受ける際にも役立ちますので、この際覚えてしまうと良いでしょう。
「譲渡所得」 ＝ 譲渡収入金額 － （「取得費」 + 「譲渡費用」）
↑に対して課税
「譲渡収入金額」：不動産を売却して得た売買代金
「取 得 費」 ：不動産を購入した時の購入金額、手数料、登録免許税など
「譲 渡 費 用」 ：仲介手数料、印紙税などの不動産を売るためにかかったお金
2-2.「譲渡所得税」の求め方
「譲渡所得税」は所有期間によって「所得税率」が変化します。
所有期間が5年以内（短期譲渡所得）の場合は「譲渡所得」の30％
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）の場合は「譲渡所得」の15％
所有期間は売却した年の1月1日時点で計算され、名義人を変更してからの期間になります。
「譲渡所得」 ＝ 譲渡収入金額 － （「取得費」 + 「譲渡費用」）
「譲渡所得」 × 「所得税率」 ＝ 「納税する譲渡所得税」 の金額
2-3.譲渡所得税の納付手続きは？
物件を引き渡した翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行い、納付します。
納付期限は3月15日、口座振替での納付は4月15日が期限になります。
3.売却にかかる税金の節税対策
ここまで見てきた中で、「高額の税金」に驚く方も多いのではないでしょうか。
税金をできるだけ抑えたい場合は、譲渡所得の金額からマイナスにできる「特別控除」を活用する方法がありますので、ご紹介いたします。
3-1.マイホームを売却した場合は「3000万円特別控除」
売却した不動産がマイホーム（居住用財産）であった場合に、最大3000万円控除できる制度です。
「譲渡所得」 ＝ 譲渡収入金額 － （「取得費」 + 「譲渡費用」）
「譲渡所得」 × 「所得税率」 － 「特別控除3000万円」 ＝ 「納税する譲渡所得税」 の金額
詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
3-2.空き家を売却した場合は、「3000万円特別控除」
売却した不動産が相続した空き家（居住用財産）であった場合に、最大3000万円控除できる制度です。
ただし、区分所有建物登記がされている建物はNG、相続の開始の直前において被相続人以外に居住した人がいる場合はNGなど、適応要件があります。
詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
3-3. 売却した不動産が相続した家であった場合「相続財産を売却した場合の取得費の特例」
売却した不動産が相続した家であった場合には、「相続財産を売却した場合の取得費の特例」が利用できます。
相続税の申告期限から3年以内（相続してから3年10カ月以内）に売却した場合に適用されます。
所得税・住民税の課税対象となる「譲渡所得」の額を減らすことができます。
「譲渡所得」 ＝ 譲渡収入金額 － （「取得費」 + 「譲渡費用」）
「譲渡所得」 ＝ 譲渡収入金額 － （「取得費」に「相続税」を加算 + 「譲渡費用」）
↑マイナスできる金額が増える
詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
3-4.控除の利用方法
控除の適用を受けるためには、確定申告が必要になります。
注意したいのは、自分で控除適用額を計算しても、確定申告を行わなければ適用されない点です。
きちんと申告しなければ延滞料がかかったり、脱税になる可能性がありますので十分に注意しましょう。
4.まとめ
今回は「不動産売却時に発生する「税金」の税金の種類と金額、節税対策」について不動産売却にかかる税金と計算方法を交えて解説しました。
家を売却した場合、6種類の税金がかかることになりますが、その中でも「譲渡所得税」は控除が利用できるケースも多く、節税のポイントになるいため、しっかりと理解しておきましょう。
もし税金と控除についてわからないことが出てきた場合は、売却のパートナーである不動産会社に相談してみましょう。
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