売却する不動産の査定依頼を済ませ、売却を共に歩むパートナーとなる不動産会社を選んだら、次は「媒介契約」を結びます。
「媒介契約」とは不動産会社に買主を探してもらうために売主と不動産会社が結ぶ契約です。この「媒介契約」には3つの種類があり、売主は売却する物件の特徴やスケジュールに合わせてどの契約にするのかを選ぶことができます。
そこで今回は「３種類の媒介契約の特徴」について解説します。
媒介契約はその後の売却活動の重要なステップになるので、内容をしっかりと理解した上で契約しましょう。
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【目次】
1.「媒介契約」を結ぶ前に
1-1.「媒介契約」を結ぶにはどうしたらいい？
1-2. レインズ（REINS）って何？
1-3.契約の有効期限はあるの？
2．「媒介契約」の種類
2-1．「一般媒介契約」
2-2．「専任媒介契約」
2-3．「専属専任媒介契約」
3.まとめ
1.「媒介契約」を結ぶ前に
実は不動産の売却活動を行う上で必ずしも不動産会社を間に入れる必要はありません。個人で全ての手続きを行うことも可能です。
しかし、売却活動を自分でおこなう場合、費やす時間や労力は過大なものになります。その上、トラブルなど様々なリスクもついて回ります。
そこで、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことで売却活動を依頼し、安定した売却に臨む方が多いのです。
1-1.「媒介契約」を結ぶにはどうしたらいい？
「媒介契約」を結ぶには、不動産会社が用意する契約内容を記載した書面「媒介契約書」に署名捺印します。
この「媒介契約書」は国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づいて、媒介契約の種類、物件の内容、不動産会社の業務と義務、契約の有効期間、レインズ（REINS）への登録の有無、そして報酬額となる仲介手数料などが明示されています。
1-2. レインズ（REINS）って何？
レインズは国土交通大臣から指定を受けて不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのネットワークシステムのことです。
レインズに登録すると全国の不動産会社で情報を共有することができるため、買主を見つけるのに役立ちます。
「媒介契約」の種類によって不動産会社がレインズに物件を登録する義務があるかどうかは異なります。
1-3.契約の有効期限はあるの？
どの種類の「媒介契約」でも期限は「3カ月」となります。
期限が到来しても買主が見つからない場合は、契約の延長を交わすことができます。
2．「媒介契約」の種類
「媒介契約」は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
どの契約でも仲介手数料の金額は同じになります。
2-1．「一般媒介契約」
「一般媒介契約」は複数の不動産会社と「媒介契約」を結ぶことのできる、自由度の高い契約形態です。
「自分で買主を発見すること（自己発見取引）」も可能で、広く買主を探したい方に向いています。
一方で、売主への販売活動の報告義務がない、レインズへの登録義務がないなど、不動産会社がどのように活動しているか分かりづらく、実際の販売活動が不明瞭になるというデメリットもあります。
売却を予定している不動産が「築浅」「駅から近い」など、売り物件として人気の条件が揃っていればすぐに買主が見つかるかもしれませんが、それ以外の物件ではデメリットの方が大きくなる傾向にあります。
また、「一般媒介契約」には不動産会社に対して情報をオープンにする「明示型」と、情報をクローズする「非明示型」があります。
売却活動は不動産会社との信頼関係が重要になるため、よほどのことがない限りは「明示型」を選んだ方が、販売戦略を立てる上でも、手続きの上でもスムーズです。
もし「一般媒介契約」を結んだけれど売却活動が進まないという場合、違約金の発生なく「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」に変更することも可能です。
2-2．「専任媒介契約」
「専任媒介契約」は１つの不動産会社のみと契約する形態です。
1社のみの契約というとデメリットとして捉えがちですが、購入希望者からの窓口を一本化することで売主の労力的な負担は軽くなります。
また、2週間に1回以上の頻度で不動産会社からの状況報告が行われ、契約から7日以内にレインズへの登録も行われます。
さらに宅地建物取引業法では不動産会社の積極的な販売活動が義務づけられているため、「一般媒介契約」に比べ買主が決まりやすくスムーズに売却が成功しやすい傾向にあります。
「専任媒介契約」では自己発見取引も認められています。ただし、買主を見つけた場合は不動産会社への報告が必要になります。
また、「専任媒介契約」の期間中、別の会社と新たに契約を結んだ場合は違約金が発生するというデメリットもあります。
「専任媒介契約」は、信頼できる1社から手厚いサポートを受けながらじっくりと確実な売却を行えるのが強みの契約形態です。
売却する物件が「駅から遠い」「築年数が古い」「人気のないエリア」など売却が難しい条件がある場合や、時間がかかったとしても希望価格で売却したい場合に向いています。
ただし、1社のみの営業に頼る形になるので、「専任媒介契約」では信頼できる1社を見つけることが重要な点になります。
2-3．「専属専任媒介契約」
「専属専任媒介契約」は「専任媒介契約」と同様に、1つの不動産会社としか結ぶことができない契約形態ですが、「一般媒介契約」や「専任媒介契約」で認められていた自己発見取引は禁止されています。
もちろん、複数の不動産会社との契約や不動産会社を通さない売却は、いずれも違約金が発生します。
しかし、信頼できる不動産会社が見つかった場合、もっともスムーズに売却活動が進むのが「専属専任媒介契約」です。
契約から５日以内にレインズへの登録、１週間に１回以上の状況報告、積極的な販売活動などが義務づけられています。
物件の売買を1社のみが行えることからもっとも不動産会社の協力を得られやすく、積極的な営業努力が期待される点もメリットです。
「専属専任媒介契約」に向いているのは、心から信頼できる不動産会社や営業担当を見つけた場合です。
「専属専任媒介契約」であれば不動産会社に売却を一任したい場合、スピード感のある売却を行いたい場合、売却価格をすこしでも高めたい場合にも対応できる可能性が高いです。
また、買取保証などの特典も利用できます。
一方で、自分にあった不動産会社を選択するのに時間がかかる場合があることに留意しておきましょう。
3.まとめ
今回は３種類の媒介契約の特徴について解説しました。
どの契約を選ぶにしても、まずは信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
その上で、売却の時期や物件の特徴に応じて、最適なものを選びましょう。
株式会社ライフパートナーは山形に開業して18年、お客様のライフステージ、ライフサイクル、ライフスタイルとその変化に寄り添い、共に考えるという思いを込めた不動産会社です。
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