自分が持っている土地を売却するにはどうしたらよいのでしょうか。
土地の売却では動く金額が大きいだけに、慎重に進めたいところですが、どこから手をつければいいのかわからないという声も少なくありません。
失敗しないためには、まずは全体の流れを把握して、段階ごとに理解し対策をすることが大切です。
今回は土地売却の全体像を掴むための「基本的な流れ」を解説します。
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【目次】
1.土地を売却する前には
1-1. 情報収集をする
1-2. 査定依頼を行う
1-3. 媒介契約を結ぶ
1-4. 土地境界確定測量を行う
2.土地を売却する際には
2-1. 不動産会社による売却活動
2-2. 売買契約
3.土地を売却した後には
3-1. 決済
3-2. 引渡し
3-3. 売却後のフォロー
4.まとめ
1.土地を売却する前に
まずは、「土地の売却には定価はない」ことを念頭においておきましょう。
土地の売却は「土地を売却する人（売主）」と「土地を購入する人（買主）」のマッチングによって成立するため、売主と買主の合意さえあれば売買の金額は自由です。
1-1.情報収集をする
売却をする前にまずしておきたいことは情報収集です。
特に知っておきたいのは「不動産の相場」と「土地の状態」です。
「不動産の相場」を調べておくことで、自分の土地の価値を客観的に把握することができ、必要以上の安値での売却を防ぐことができます。
また、相続した土地を売却するなどのケースでは「土地の状態」を把握することも必要です。
周辺環境や、現在更地なのか、家が建っているのか、アスファルト敷なのかどうかなど、ポイントを理解しておくと良いでしょう。
土地の相場を調べるには
①国土交通省の「不動産取引価格情報検索 」
②国税局の「路線価図 」
③不動産サイトで似た条件の物件を調べる
などの方法があります。
また、信頼できる不動産会社がいる場合は、気軽に相談してみるのも良いでしょう。
1-2.査定依頼を行う
土地の相場がわかったら、いよいよプロに値段を算出してもらう「査定依頼」を行いましょう。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
「机上査定」の場合、ヒアリングした情報をもとにその場で査定額を算出します。
スピード感はありますが、限られた情報からざっくりとした算出になるため、実際とはかけはなれた査定額になってしまうというデメリットがあります。
「訪問査定」の場合、不動産会社の担当者が売却する物件を訪問・確認して査定するため、より正確な査定となります。
両者の違いをしっかりと押さえた上で依頼しましょう。
依頼の際には、土地の売買契約書、住民票、固定資産税納税通知書、本人確認資料などを用意しておくとより精度の高い査定結果になります。
ただし、「査定金額」は「必ずこの価格で売れる」という保証ではないことを理解しておきましょう。
1-3.媒介契約を結ぶ
査定で出た金額や売却方針などを総合的に判断して売却依頼をする不動産会社を決めたら、次は「媒介契約」を結びます。
「媒介」とは仲介の意味です。
売主は不動産会社に売買仲介を依頼する契約を結び、買主を探してもらうことになります。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類があり、それぞれに販売報告の期間や担当者のモチベーションなどのメリットとデメリットがあるので、よく確認しておきましょう。
このような媒介契約を締結したのち、周辺相場や土地の状態、売主の希望によって土地の「売り出し価格」を決めます。
1-4.土地境界確定測量を行う
土地を売却する際には、隣接地との境界を明確にする必要があります。
境界標や境界確認書、地積測量図があるのかどうかを確認しましょう。
古くから持っている土地などで、境界が明確でない場合には、土地家屋調査士に依頼して土地境界確定測量を行う必要があります。
その後、隣接する土地所有者の立ち合いのもとで境界を確定し、確定測定図を作成して境界標を設置します。
土地家屋調査士は媒介契約を結んだ不動産会社で紹介してもらえることが多いので、まずは不動産会社に相談しましょう。
2.土地を売却する際には
いよいよ土地の売却活動に入ります。
先ほどの「媒介契約」を結んだ不動産会社が買い手を見つけます。
2-1.不動産会社による売却活動
売却活動を行う前に不動産会社と売却の時期、価格、条件について打ち合わせを行います。
納得しながら売却を進めるためにも希望はしっかりと伝えましょう。
売却活動は「チラシや新聞への広告掲載」「不動産ポータルサイトへの掲載」「現地への周知活動」など様々です。
どのような広告が掲載されているのかを不動産会社に確認しておくと安心です。
不動産の購入を検討する人が見つかったら、不動産会社と協力して条件交渉を行います。
2-2.売買契約
購入を検討している人が条件に合意して購入を決めたら、いよいよ売買契約を結ぶことになります。
先に決めておいた売却の条件をもとに、不動産会社が売主と買主の売買契約書を作成します。
契約書の準備が出来たら売主・買主・不動産会社の担当者が集まり、契約の締結を行います。
3.土地を売却した後には
売買契約が締結されたら、契約書のなかで定めた日時で決済と引渡しを行います。
3-1.決済
売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者が集まり、買主から売却価格分の代金を受け取ります。
買主がローンを組む場合は融資先の金融機関担当者も立ち会います。
購入金の支払いが確認できたら、不動産名義を変更するために名義変更を行います。
不動産会社への仲介手数料の支払いのタイミングは、買主から受け取った代金から支払うというケースが一般的です。
3-2.引渡し
決済が完了したら、土地の引渡しが行われます。
また、司法書士が物件の登記や、抹消登記を行う場合もありますので、不動産会社の担当者と手順を確認しておきましょう。
3-3.売却後のフォロー
土地を売却して利益が出た場合、「譲渡所得」として翌年の3月までに確定申告が必要になるケースがあります。
確定申告を含め、売却後にわからないことがあったら気軽に相談できるような不動産会社を見つけておけば安心です。
4.まとめ
今回は土地売却の全体像を掴むための「基本的な流れ」を解説しました。
売却前の活動、売却中の活動、売却後の活動の３ステップを把握しておきましょう。
土地の売却において広告や契約手続き等を全て売主が行うことも可能ですが、専門的な知識や手続きの煩雑さ、トラブルなどのリスクがあるため、プロである不動産会社へ依頼する場合が殆どです。
そのため、不動産売却では、信頼できる不動産会社を見つけ、パートナーとして協力していくことが不可欠になります。
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