不動産売却は多くの方にとって何度も経験することのないものです。金額が大きいだけに、慎重に進めたい、できるだけ失敗は避けたいというのが本音ではありますが、何から手を付けるのか、売却にかかる期間はどのくらいなのか、どのくらい手間がかかるのか、価値を上げるためにはどのくらいのお金をかければいいのかなど、その内容は多岐にわたり、一気に理解することが難しい面があります。そのため、全体の見通しが立たずに不安を抱く方も多くいます。
そこでこの記事では不動産売却の全体像をつかみ、売却を理解するためのファーストステップとして「売主がおさえておきたい売却手続きの流れ」を解説します。
【目次】
1．不動産を売却する前には
1-1. 情報収集をする
1-2. 査定依頼を行う
1-3. 媒介契約を結ぶ
2．不動産を売却する際には
2-1. 不動産会社による売却活動
2-2. 売買契約
3．不動産を売却した後には
3-1. 決済
3-2. 引渡し
3-3. 売却後のフォロー
4.まとめ
1.不動産を売却する前には
そもそも、不動産の売却とはどのようなことを指すのでしょうか。不動産の売却とは、個人や法人が所有している居住用・投資用・事業用などの不動産を売却することで、「不動産を売却する人（売主）」と「不動産を購入する人（買主）」のマッチングによって成立します。
1-1.情報収集をする
そんな売却をする前にしておきたいことが情報収集です。ここで特に抑えておきたいのは「不動産の相場」と「不動産の状態」の2点です。自身の物件の相場を調べるには ①国土交通省の「不動産取引価格情報検索 」 ②国税局の「路線価図 」 ③不動産サイトで似た条件の物件を調べる などの方法があります。
1-2.査定依頼を行う
物件の相場がわかったら、いよいよプロに値段を算出してもらう「査定依頼」を行いましょう。依頼の際には、物件の新築時や購入時のパンフレットやカタログ、売買契約書、重要事項説明書などを用意しておくと精度の高い査定になります。
不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。「机上査定」の場合、ヒアリングした情報をもとにその場で査定額を算出します。スピード感はありますが、限られた情報からざっくりとした算出になるため、実際とはかけはなれた査定額になってしまうデメリットがあります。「訪問査定」の場合、不動産会社の担当者が売却する物件を訪問・確認して査定するため、より正確な査定となります。両者の違いをしっかりと押さえた上で依頼しましょう。ただし、両者ともに「査定金額」は「必ずこの価格で売れる」という保証ではない点に注意が必要です。
1-3.媒介契約を結ぶ
査定で出た金額や売却方針などを総合的に判断して、売却依頼をする不動産会社を決めたら、次は「媒介契約」を結びます。「媒介」とは仲介の意味です。売主は不動産会社に売買仲介を依頼する契約を結び、買主を探してもらうことになります。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類があり、それぞれに販売報告の期間や担当者のモチベーションなどのメリットとデメリットがあるので、よく確認しておきましょう。
このような媒介契約を締結したのち、周辺相場や建物の状態、売主の希望によって物件の「売り出し価格」を決めます。
2.不動産を売却する際には
いよいよ物件の売却活動に入ります。先ほどの「媒介契約」を結んだ不動産会社が買い手を見つけます。
2-1.不動産会社による売却活動
売却活動を行う前に不動産会社と売却の価格や条件について打ち合わせを行います。納得しながら売却を進めるためにも希望はしっかりと伝えましょう。売却活動は「チラシや新聞への広告掲載」「不動産ポータルサイトへの掲載」「現地への周知活動」など様々です。どのような広告が掲載されているのかを不動産会社に確認しておくと安心です。不動産の購入を検討する人が見つかったら、不動産会社と協力して「内覧」の対応を行います。
2-2.売買契約
内覧した人が購入を決めたら、いよいよ大詰めの売買契約を結ぶことになります。先に決めておいた売却の条件をもとに、不動産会社が売主と買主の売買契約書を作成します。契約書の準備が出来たら売主・買主・不動産会社の担当者が集まり、契約の締結を行います。
3.不動産を売却した後には
売買契約が締結されたら、契約書のなかで定めた日時で決済と引渡しを行います。
3-1.決済
売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者が集まり、買主から売却価格分の代金を受け取ります。売主に住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。購入金の支払いが確認できたら、不動産名義を変更するために名義変更を行います。不動産会社への仲介手数料の支払いのタイミングは、買主から受け取った代金から支払うというケースが一般的です。
3-2.引渡し
決済が完了したら、同日のうちに不動産の引渡しが行われます。また、司法書士が物件の登記や、抹消登記を行う場合もありますので、不動産会社の担当者と手順を確認しておきましょう。
3-3.売却後のフォロー
不動産を売却場合、「譲渡所得」として翌年の3月までに確定申告が必要になるケースがあります。その場合、住宅を売却した際の資料等が必要になります。確定申告を含め、売却後にわからないことがあったら気軽に相談できるような不動産会社を見つけておけば安心です。
4.まとめ
今回は不動産売却の全体像をつかみ、売却を段階的に理解するためのファーストステップとして「売主がおさえておきたい売却手続きの流れ」の概観を解説しました。
不動産売却において広告実施や契約手続き等を全て売主が行うことも可能ですが、専門的な知識や手続きの煩雑さ、トラブルなどのリスクがあるため、プロである不動産会社へ依頼する場合が殆どです。そのため、不動産売却では、信頼できる不動産会社を見つけ、パートナーとして協力していくことが不可欠になります。
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